2025년 부동산 정책: 주택담보대출 규제 [주담대 6억 원까지]

수도권 주담대는 6억 원까지, 다주택자는 신규 대출 불가! 2025년 6월부터 달라지는 주택담보대출 정책을 차근차근 정리했습니다.

 

목차

• 주택담보대출 규제 강화
• 수도권 주택담보대출 ' 최대 6억 원 제한'... 고가 주택도 예외 없다
• 다주택자 신규 주택담보대출 막는다. 갭투자도 ㅈ제동
• 주택담보대출, 생애최초 주택구입자도 예외 아냐! 전입의무 부여
• 추가 규제 사항
• 주택담보대출 받으려면 서둘러야? 적용 예외 조건 확인
• 주택담보대출 요약 정리
• 함께 알아야 할 추가 규제 요약

 

 

1. 주택담보대출 규제 강화

 

정부는 2025년 6월, 수도권을 중심으로 급증한 가계부채와 부동산 과열 문제를 해결하기 위해 강력한 대출 규제 정책을 도입했습니다. 최근 몇 달간 서울과 경기권의 아파트 매매가 늘고, 신용대출과 주담대를 이용한 고가 주택 구매도 증가했습니다. 이에 따라 실수요자 중심의 시장 구조를 회복하고, 투기 수요를 차단하기 위해 ‘가계부채 선제관리 방안’을 발표하게 된 것입니다.

 

이 정책은 단순히 대출 규모를 조절하는 수준을 넘어, 부동산 거래 전반에 걸친 대출 전략을 재편하는 데 그 목적이 있습니다. 주요 타겟은 다주택자, 갭투자자, 고가 아파트 매수자이며, 모든 금융권에 동일하게 적용됩니다. 더욱 자세한 내용은 금융위원회 보도자료에서 확인할 수 있습니다. 

 

 

 

2. 수도권 주택담보대출 '최대 6억 원 제한'... 고가 주택도 예외 없다

 

가장 핵심적인 변화는 ‘주택구입 목적의 주택담보대출(주담대)’을 받을 때, 수도권 및 규제지역에서는 최대 6억 원까지만 가능하다는 점입니다. 기존에는 소득이 높거나, 주택 가격이 고가여도 LTV에 따라 대출 가능 금액이 7억~8억 원 이상이 가능했지만, 이제부터는 그 어떤 조건에서도 ‘상한선’이 적용되어 6억 원을 넘을 수 없습니다. 이 조치는 특히 고가 아파트의 자금 유입을 차단하고, 무리한 대출로 인한 금융불안 요소를 줄이는 데 효과적입니다.

 

※ LTV : Loan To Value 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율

 

 

3. 다주택자 신규 주택담보대출 막는다! 갭투자도 제동

 

구분	현행	개선 방안(2025.6.28 시행)
2주택자 이상 또는 미처분 1주택자	비규제지역: LTV 60%규제지역: LTV 30%	수도권/규제지역: LTV 0% (대출 금지)
처분 조건부 1주택자	비규제지역: LTV 70%규제지역: LTV 50%	동일: 기존 주택 6개월 내 처분 조건

 

정부는 이번 정책에서 다주택자의 추가 주택 구매용 주담대를 전면 금지했습니다. 1 주택자라도 기존 주택을 6개월 이내에 매도하지 않으면 신규 주담대가 제한됩니다. 즉, 실거주 목적 외의 대출은 전면 차단된다는 의미입니다.

갭투자를 막기 위한 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’도 금지되며, 생활자금 목적으로 주택을 담보로 대출하는 경우에도 한도가 1억 원으로 제한됩니다. 특히 2 주택 이상 보유자가 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 생활자금 대출을 받는 것은 불가능합니다.

 

 

4. 주택담보대출, 생애최초 주택구입자도 예외 아냐! 전입의무 부여

구분	현행	개선안
LTV 비율	전지역: 80%	수도권·규제지역: 70%
전입의무	없음	수도권·규제지역: 6개월 내 전입 필수

 

생애최초 주택구입자의 경우, 기존에는 LTV 80%까지 가능했지만 이제는 70%로 축소됩니다. 또한 6개월 이내 전입 의무도 부과되며, 이 조치는 디딤돌대출, 보금자리론 등 정책 상품에도 동일하게 적용됩니다.

실거주 의무가 강화됨에 따라 ‘주택을 먼저 사고, 거주는 나중에’라는 방식은 통하지 않습니다. 금융기관의 전산 등록까지 감안해 사전 준비가 필수이며, 위반 시 대출 회수 또는 불이익이 발생할 수 있습니다.

 

5. 추가 규제 사항: 신용대출·대출 만기·보증비율

 

정책은 단지 주담대뿐 아니라 신용대출과 기타 대출에도 강한 규제를 적용합니다. 대표적으로 다음과 같은 항목이 포함됩니다.

• 신용대출 한도: 개인 연소득 이내로 제한
• 주담대 만기: 수도권 및 규제지역 주담대 만기는 최대 30년으로 제한
• 전세대출 보증비율: 현행 90% → 80%로 축소

이러한 조치는 전체 금융권의 가계대출 총량을 50% 감축하겠다는 목표 아래 운영되며, 정책대출도 연간 공급계획 대비 25% 감축됩니다.

 

 

6. 주택담보대출 받으려면 서둘러야? 적용 유예 조건 확인

 

2025년 6월 28일(금) 이전까지 아래 조건 주 ㅇ하나라도 충족하면, 기존 규정을 따르게 됩니다.

 

• 주택 매매계약 체결
• 금융사에 대출 신청서 제출
• 전산 시스템 등록 완료

 

📝 포인트: 단순 계약만으로는 부족하며, 금융기관 전산 등록까지 반드시 확인해야 합니다.
계약이 끝났더라도 등록이 안 되면 새로운 규제가 적용될 수 있습니다.

 

정부는 혼선을 줄이기 위해 금융기관 창구 교육 및 전산 시스템 보완을 독려하고 있으며, 이행 기간 중 실수요자가 피해를 입지 않도록 경과 규정을 마련하고 있습니다.

 

7. 주택담보대출 요약정리

구분	주요 내용
최대 대출한도	6억 원 (수도권·규제지역 한정)
다주택자 대출	전면 금지
생애최초자	LTV 70%, 6개월 내 전입 의무
생활자금 대출	1억 원 한도, 다주택자 불가
전세대출 보증비율	80%로 축소
규제 시행일	2025년 6월 28일

 

8. 함께 알아야 할 추가 규제 요약

항목	주요 내용
수도권 주담대 한도	최대 6억 원
다주택자 신규 대출	전면 금지
갭투자용 전세대출	전면 제한
생애최초 구입자	LTV 70%, 전입 의무
생활안정자금 주담대	1억 원까지 제한
신용대출	연소득 범위 내
전세대출 보증비율	80%로 축소